Проверка юридической чистоты квартиры перед покупкой в Москве — это обязательная процедура, которая позволяет минимизировать риски и обезопасить сделку. Вот ключевые этапы, которые необходимо выполнить.
Основные документы для проверки:
- Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости) — основной документ, подтверждающий право собственности продавца, отсутствие обременений (арестов, ипотеки), залогов и ограничений.
- Документы-основания для возникновения права собственности (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда и т.д.).
- Технический паспорт БТИ или технический план из ЕГРН для проверки соответствия планировки, отсутствия незаконных перепланировок.
- Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах (ФЛГС) для проверки, не прописаны ли в квартире несовершеннолетние, недееспособные лица или лица, временно отсутствующие (например, отбывающие наказание в местах лишения свободы).
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу, если продавец состоит в браке и квартира приобреталась в браке (является совместно нажитым имуществом).
- Разрешение органов опеки и попечительства, если собственником или прописанным является несовершеннолетний.
Дополнительные проверки и важные нюансы:
- Проверьте историю квартиры за последние несколько лет — не было ли многочисленных перепродаж за короткий срок, что может указывать на мошеннические схемы.
- Убедитесь в дееспособности и добросовестности продавца. Проверьте паспорт на действительность, сверьте данные с выпиской из ЕГРН.
- Если квартира приобреталась с использованием ипотеки, запросите справку из банка об отсутствии задолженности и полном погашении кредита.
- Проверьте, нет ли на квартире долгов по коммунальным платежам. Хотя долги не переходят к новому собственнику, они могут быть признаком недобросовестности продавца и осложнить процесс переоформления.
- Особое внимание уделите квартирам, полученным по договору ренты или пожизненного содержания с иждивением, а также приватизированным с обременениями.
- Для новостроек проверьте наличие разрешения на ввод дома в эксплуатацию и действующего ДДУ (договора долевого участия) у первого покупателя, а также статус застройщика.
Рекомендуется проводить проверку с привлечением профессионального юриста по недвижимости, который знает все подводные камни московского рынка. Оформление сделки лучше проводить через нотариуса, особенно если участвуют долевые собственники или несовершеннолетние. Это обеспечит дополнительную безопасность и легитимность сделки.